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Privatvermieter oder Investor – wer erzielt die höhere Immobilienrendite?

Immobilien

Bild: Thorben Wengert / pixelio.de

Immobilien sind in Deutschland einer der beliebtesten Anlageformen. Wohneigentum gilt in den Köpfen vieler Deutschen als krisensichere Kapitalanlage.

Dabei werden Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser nicht nur von den Eigentümern selbst genutzt. Auch die Vermietung von Immobilen steht hoch im Kurs.

Doch ist die Vermietung von Wohneigentum nicht immer ein gutes Geschäft.

Eine aktuelle Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) zeigt, dass viele private Vermieter mit ihrer Wertanlage häufig nur geringe Erträge erzielen.

Die von der Wertgrund Immobilien AG in Auftrag gegebene Studie kommt im Kern zu folgenden Ergebnissen:

  • 54 Prozent der Immobilien erzielen eine Rendite von weniger als 2 Prozent
  • 21 Prozent erzielen eine Rendite zwischen 2 und 4 Prozent
  • 25 Prozent erzielen eine Rendite über 5 Prozent

Die Renditen entsprechen den Einnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten und vor Abzug von Schulden.

Das DIW geht bei privaten Immobilieneigentümer von einer durchschnittlichen Jahresrendite von etwa 2 bis 3 Prozent in den letzten zehn Jahren aus.

Im Vergleich dazu liegt die Rendite institutioneller Investoren bei etwa 4,7 Prozent.

Hierfür nennt die Studie gleich mehrere Gründe, die schlussendlich dazu führen, dass Privatvermieter im Gegensatz zu Profiinvestoren oftmals nur eine spärliche Rendite erwirtschaften.

Anschaffungspreis

Im Gegensatz zu institutionellen Investoren erwerben private Immobilenbesitzer ihr Eigentum zu einem vielfach höheren Preis. So müssen Privatkäufer für eine vermietete Eigentumswohnung mit einem Kaufpreis in Höhe des 20- bis 30-fachen jährlichen Nettokaltmiete rechnen. Institutionelle Investoren bezahlen für das gleiche Objekt hingegen zwischen dem 13- und dem 20-fachen der Jahresnettokaltmiete.

Instandhaltungskosten

Während sich institutionelle Investoren bei Preisverhandlungen mit Handwerksbetrieben und Baufirmen leichter durchsetzen können, haben Privatvermieter häufig nur wenig Spielraum ihre Instandhaltungskosten niedrig zu halten. Dies trifft auch Anleger, die nur einen Teil einer Wohnanlage besitzen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat erst im Oktober 2014 in einem Grundsatzurteil entschieden, dass wichtige Renovierung an den gemeinschaftlichen Teilen eines Gebäudes ohne Ausnahme durch alle Eigentümer sofort mitzufinanzieren sind (Aktenzeichen: V ZR 9/14). Die voraussichtliche Höhe der entstehenden Renovierungs- und Instandhaltungskosten sollte in der Kaufentscheidung einer Immobilie daher unbedingt berücksichtigt werden.

Mieteinnahmen

Ein weiterer Grund, warum private Anleger oftmals geringere Renditen erzielen, liegt an der Unerfahrenheit und der Mentalität der Vermieter. Im Gegensatz zu Profiinvestoren nutzen die meisten privaten Vermieter die Potenziale zur Mietsteigerung nicht aus und verschenken somit Renditen. Um das Verhältnis zu ihren Mietern nicht negativ zu beeinflussen verzichten viele private Vermieter auf Mieterhöhungen, selbst wenn diese im rechtlichen Rahmen liegen würden. Die Mieten der eigenen Immobilie steigen dadurch oft viel langsamer, als es bei vergleichbaren Objekten der Fall ist.

Steuervorteile statt Rendite

Private Immobilienanleger entschieden sich in der Vergangenheit auch verstärkt für Objekte, die hohe Steuervorteile versprachen (z.B. Immobilen in Ostdeutschland oder denkmalgeschützte Immobilien). Lässt man die Steuervorteile jedoch außen vor, so werden nur geringe – teilweise sogar negative Renditen erzielt.

Was gegen die Studienergebnisse spricht

Die Begründungen, die zu einer niedrigeren Rendite privater Immobilienvermieter führen sollen, sind durchaus nachvollziehbar. Allerdings gibt es auch Gegenstimmen zu den Ergebnissen.

So liegt die Bruttomietrendite für vermietete Eigentumswohnungen nach Ansicht des Forschungsinstituts vdp Research aktuell bei 4,26 Prozent. Dies entspricht fast dem selben Wert, den das DIW als Rendite für institutionelle Immobilienanleger ermittelt hat.

Das Ergebnis der DIW-Studie stößt auch bei erfahrenen privaten Vermietern auf Kritik. Vor allem weil sich das Ergebnis der Studie lediglich auf die Angaben der befragten Haushalte, über den von ihnen selbst geschätzten Immobilienwert und den selbst ermittelten Mietertrag nach Abzug der Bewirtschaftungskosten stützt.

Laut einer Infografik von Immobilienscout24.de haben in Sachen Rendite sogar Privatvermieter die Nase vorn.

Rendite: Nase vorn für den privaten Vermieter

Fazit

Wer sich also ernsthaft mit dem Gedanken beschäftigt, eine Immobilie zur Vermietung zu kaufen, sollte sich weder von positiven noch von negativen Studienergebnissen beeinflussen lassen, sondern schon beim Erwerb des Objektes ganz genau hinsehen.

Auch bei Immobilen liegt der Gewinn oftmals im Einkauf. Eine genaue Überprüfung von Brutto- und Nettomietrendite und deren Vergleich mit der Höhe der anfallenden Hypothekenzinsen kann vor bösen Überraschungen schützen.

Vor dem Kauf einer Immobilie sollten Sie daher am besten einen Sachverständigen zu Rate ziehen und sich ein Gutachten erstellen lassen.

Eine gute Quelle, die Sie im Zusammenhang mit Immobilienerwerb aufsuchen sollten, ist der Ratgeber Bauen und Kaufen auf https://www.baufi24.de/

Die dort erhältliche Checkliste weist auf viele wichtige Fragen hin, die Sie sich vor dem Immobilienerwerb stellen sollten.

Ich möchte hier lediglich einige der Fragen vorstellen. Auf der originalen Ratgeberseite erhalten Sie noch weitere. Zudem finden Sie dort Angaben zum Hintergrund der jeweiligen Frage und Angaben, wo und wie Sie sich die entsprechenden Informationen zur Beantwortung der Fragen beschaffen können.

  • Was soll es sein, ein Massivhaus, Fertighaus oder Fachwerkhaus?
  • Was wurde in den letzten Jahren in Stand gesetzt?
  • Stehen größere Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen an, und wenn ja, in welchem Umfang?
  • Wie ist es und den Gesamtzustand der Immobilie bestellt?
  • Stehen Arbeiten am Dach und/oder der Fassade an?
  • Bietet die Immobilie ausreichend Platz und erfüllt sie auch wirklich meine Ansprüche?
  • Ist die Immobilie zeitgemäß ausgestattet und entspricht sie den aktuellen Standards?
  • Sind Dämmungsprobleme vorhanden?
  • Ermöglichen  Zuschnitt und Deckenhöhen eine problemlose Möblierung?
  • Entspricht das Objekt den gesetzlichen Anforderungen, die an Wohnräume gestellt werden?
  • Genügt die vorhandene sanitäre Grundausstattung?
  • Sind Leitungen und Anschlüsse für Kabelfernsehen, Internet und Telefon vorhanden oder müssen diese noch verlegt werden?
  • Liegen Prüfungsprotokolle für die Heizungsanlage vor?
  • Weitere Fragen erhalten Sie im Ratgeber Bauen und Kaufen

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